FP3級 不動産とは？
建ぺい率・容積率の計算と法令・取引・税金を完全解説
不動産は、取引・法令・税金が混ざる分野です。宅建ほど深くは出ませんが、用語が多いので、土地や建物を売る・買う・貸す場面に分けて整理しましょう。
頻出テーマ
不動産は「取引ルール」「法令制限（建ぺい率・容積率）」「税金3段階」に分けて整理するのが最も効率的です。譲渡所得の短期（5年以下）・長期（5年超）の判定は1月1日基準で行う点が頻出の引っかけです。
| テーマ | ポイント |
|---|---|
| 不動産取引 | 媒介契約、重要事項説明、手付金 |
| 法令上の制限 | 用途地域、建ぺい率、容積率 |
| 借地借家法 | 借地権、借家権、契約期間 |
| 不動産税制 | 固定資産税、不動産取得税、登録免許税、譲渡所得 |
勉強のコツ
- 建ぺい率は敷地に対する建築面積、容積率は延べ面積
- 媒介契約は一般・専任・専属専任の違いを比較する
- 不動産を持つとき、買うとき、売るときの税金を分ける
- 借地借家法は借りる側を保護する法律として理解する
まとめ
- 不動産は法令と税金を分けて整理する
- 建ぺい率・容積率は計算問題で出やすい
- 取引ルールは宅建業者の義務に注目する
建ぺい率・容積率の計算例
FP3級で頻出の計算問題です。数値を代入する練習をしておきましょう。
- 建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100（%）。敷地200㎡・建ぺい率60%なら建築可能面積は120㎡まで。
- 容積率＝延べ面積÷敷地面積×100（%）。敷地200㎡・容積率200%なら延べ面積は400㎡まで。
不動産を「持つ・買う・売る」ときの税金
- 持つとき：固定資産税（毎年・評価額×1.4%）・都市計画税（0.3%上限）
- 買うとき：不動産取得税（取得時1回）・登録免許税（登記時）・印紙税
- 売るとき：譲渡所得税。所有5年超（長期）か以下（短期）で税率が変わる
よくある質問
FP3級の不動産で一番難しいのはどこですか？
多くの受験者が苦労するのは「法令上の制限（用途地域・建ぺい率・容積率）」と「不動産を取得・保有・売却するときの税金の種類」です。特に税金は「不動産取得税（取得時1回）」と「固定資産税（毎年）」を混同しやすいので、タイミングと税率をセットで整理しましょう。
媒介契約の3種類の違いを教えてください。
①一般媒介契約は複数の不動産業者に依頼でき、報告義務なし。②専任媒介契約は1社のみで2週間に1回以上の業務報告義務あり。③専属専任媒介契約は1社のみで1週間に1回以上の報告義務があり、自己発見取引（売主自ら買主を見つける）も不可です。報告頻度の違いが試験に出ます。
借地借家法は宅建とどう違いますか？
FP3級では宅建ほど深い知識は不要です。借地権（土地を借りる権利）と借家権（建物を借りる権利）の基本的な契約期間と更新ルール、および「借りる側（借主）を保護する法律」という位置づけを理解していれば十分です。定期借地権と普通借地権の違いも押さえておきましょう。
不動産の譲渡所得の計算式を教えてください。
譲渡所得＝譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）です。所有期間が売却した年の1月1日時点で5年超なら「長期譲渡所得」（税率20.315%）、5年以下なら「短期譲渡所得」（税率39.63%）となります。マイホームの場合は3,000万円の特別控除が使えます。
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