FP3級 不動産｜
建ぺい率・媒介契約・譲渡所得を整理
不動産の制度は、取引・法令・税金で確認先が異なります。このページでは、条件を省いた暗記にせず、国土交通省・国税庁の一次情報へ戻れる形で整理します。
5秒まとめ：建ぺい率は建築面積の敷地面積に対する割合です。媒介契約は一般・専任・専属専任の3類型。土地・建物の譲渡所得は、売った年の1月1日現在の所有期間などで扱いが変わります。
建ぺい率と容積率
建ぺい率は、建築面積の敷地面積に対する割合です。建築面積は、原則として建物の外壁または柱の中心線で囲まれた水平投影面積をいいます。建ぺい率・容積率の上限は用途地域などにより定められるため、問題文では敷地・用途地域・指定率を分けて読みます。
| 用語 | 確認すること |
|---|---|
| 建ぺい率 | 建築面積が敷地面積に占める割合 |
| 容積率 | 延べ面積と敷地面積の関係。指定率や前提条件を問題文で確認する |
媒介契約：3類型と報告頻度
国土交通省の標準媒介契約約款には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。専任と専属専任は、宅地建物取引業者に業務処理状況の報告義務があります。
| 類型 | 国土交通省の案内で確認できる点 |
|---|---|
| 一般媒介 | 一般・専任・専属専任のうちの一つ。契約内容を確認する。 |
| 専任媒介 | 業務の処理状況を2週間に1回以上報告。 |
| 専属専任媒介 | 業務の処理状況を1週間に1回以上報告。 |
土地・建物の譲渡所得
課税譲渡所得金額は、譲渡価額から取得費・譲渡費用・一定の場合の特別控除額を差し引いて求めます。特別控除や軽減税率には要件があるため、数値だけを切り離して覚えません。
長期・短期の判定：土地や建物を売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。マイホームには一定の特例があります。
取得・保有・売却の税金は、時点と根拠を分ける
不動産取得税、登録免許税、印紙税、固定資産税などは、発生する時点や軽減措置が異なります。税率・軽減措置・適用期限は変わり得るため、実際の手続きでは国税庁・地方公共団体などの最新案内を確認します。
税率を単独で暗記しないでください。 譲渡所得には復興特別所得税や特例の扱いがあり、住宅の取得・保有に関する税も条件や自治体で異なります。個別の取引判断には使わないでください。
よくある質問
建ぺい率とは何ですか？
建ぺい率は、建築面積の敷地面積に対する割合です。用途地域などにより上限が定められています。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の報告頻度は？
国土交通省の案内では、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、業務の処理状況を報告します。
土地や建物の長期・短期譲渡所得はいつ判定しますか？
売った年の1月1日現在の所有期間で判定します。5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。
課税譲渡所得金額はどう計算しますか？
譲渡価額から取得費と譲渡費用、一定の場合の特別控除額を差し引いて求めます。特例には要件があります。